RumahCitraland.com - Mengapa unit properti saya di perumahan Citraland seperti rumah, ruko/rukan, apartemen dan tanah kavling susah terjual atau tersewakan? Punya orang sudah laku laris manis dari kemarin-kemarin, kok punya saya belum laku-laku juga? Pertanyaan semacam ini rasanya banyak digumuli orang. Bukan saja terjadi di properti kawasan perumahan Grup Ciputra tetapi di semua kawasan perumahan dari berbagai developer ternama bahkan di seluruh belahan dunia.
Anda harus ingat, jualan rumah, ruko dan apartemen itu tidaklah mudah. Sebenarnya anda sendiri sudah tahu mengapa unit anda belum laku-laku juga. Semua orang maunya cepat tetapi banyak sekali faktor penentunya. Secara garis besar: kondisi pasar properti itu sendiri (supply demand), kondisi ekonomi (daya beli), lokasi properti (mobilitas), harga jual atau harga sewa, kondisi fisik riil bangunan, lingkungan properti itu sendiri, selera pasar dan tentunya persaingan. Mari kita bahas di bawah ini!
Mengapa Rumah, Ruko dan Apartemen Saya Susah Terjual Tersewakan?
 |
| Pusing jika rumah ruko tanah yang dijual belum laku-laku juga. image: homesellingexpert.co.uk |
Belum laku itu bikin pening. Kalau pusing tinggal minum obat sakit kepala, tetapi kalau pening ini butuh solusi dan jalan keluar. Sebelumnya, sebagai penjual (owner atau orang yang dikuasakan) anda harus menyadari bahwa properti (baca: bangunan dan tanah) bukanlah aset yang memiliki likuiditas tinggi. Begitu "dilepas" akan cepat terserap pasar alias dibeli orang dan jadi duit (fresh money). Jadi jangan pernah sekali-kali percaya bahwa berinvestasi di properti sangat mudah dan menggiurkan. Benar memang harga tanah selalu naik tetapi urusan jualnya benar-benar sulit.
Kalau soal surat sertifikatnya jelas cukup likuid dan bisa jadi uang kalau diagunkan ke bank, lembaga keuangan non-bank atau pihak ketiga termasuk rentenir. Tetapi fisik bangunan atau wujud tanahnya jelas sulit. Bukan cuma soal harga tetapi benar-benar harus mendapatkan "musuhnya" alias pembeli/penyewanya yang benar-benar cocok dan berselera. Beda misalnya dengan emas atau perhiasan. Properti ini sedikit mirip dengan mobil atau kendaraan bermotor. Untuk cepat terjual butuh beberapa trik, strategi, terobosan dan penyesuaian.
Orang Tidak Tahu Anda Sedang Menjual atau Menyewakan Properti Tersebut!
Alasan pertama tidak laku-laku adalah karena orang tidak tahu. Kalau orang sudah tidak tahu, bagaimana bisa laku? Pakai logika saja Kawan! Mau jual rumah atau apartemen tetapi tidak mau atau malu memberitahu orang. Sampai kiamat dan reinkarnasi 7 turunan tidak bakalan laku! Minimal anda harus menginformasikannya misalnya lewat mulut ke mulut bahwa unit bangunan, apartemen atau unit tanah anda tersebut hendak dijual, disewakan atau dikontrakkan.
Cara paling gampang langsung omongkan ke orang di sekitar anda. Jika malu bisa broadcast message lewat whatsapp ke kontak di ponsel anda. Kasih tahu anggota keluarga lainnya, saudara, teman, tetangga, sesama rekan kerja, teman komunitas, teman gereja, teman vihara, teman ngaji, teman masjid, teman satu hobi, teman main padel, rekan bisnis atau bahkan konsumen dan pembeli jika anda misalnya buka toko, restoran atau rumah makan. Beritahu mereka bahwa anda sedang menjual sebuah rumah atau apartemen. Tanya mereka barangkali berminat atau ada yang berminat. Boleh tambahkan sedikit embel-embel lagi BU (butuh uang), berencana pindah ke luar negeri atau luar kota, pulang kampung, ikut tinggal sama anak karena sudah menikah, dst.
Jangan pernah sekali-kali bilang terlilit hutang apalagi pinjol dan dikejar debt collector. Meski situasinya mungkin saja demikian. Mengapa? Supaya tidak dianggap remeh, dicemooh atau nanti mereka menekan harga gak karuan karena merasa anda sedang kepepet hutang. Padahal belum tentu orang tersebut bebas dari hutang juga. Mengapa kita terkadang butuh menambahkan embel-embel? Tujuannya supaya dilirik atau mendapatkan belas kasihan. Berharap mereka mau meneruskan info jual beli sewa tersebut ke mana-mana sampai mendapatkan pembeli/penyewa.
Menurut pengalaman kami, hampir tidak pernah terjadi di mana informasi tersebut akan diteruskan ke mana-mana hingga menemukan pembeli serius! Hanya berhenti di orang pertama tersebut. Karena memang bagi sebagian orang tidak ada untungnya membagikan informasi soal penjualan rumah dan apartemen. Kecuali mereka memang seorang agen properti baik yang freelance atau di broker. Tetapi minimal anda sudah berusaha dan sudah ada orang yang tahu, bukankah demikian?
Biasanya, mereka akan bilang, "Oh...nanti saya bantu teruskan," atau paling sering menjawab, "Jual berapa?" dan basa basi lainnya. Tapi harus anda maklumi bisa jadi mereka sendiri belum punya dana, tidak sedang mencari rumah atau memang tidak tertarik atas properti tersebut. Wajar toh. Meski demikian langkah paling sederhana ini harus dicoba! Langkah awal saja tidak berani bagaimana dengan langkah berikutnya? Seperti kata Konfusius, "Perjalanan 10.000 kilometer dimulai dari langkah pertama." Lakukan! Beritahu orang-orang bahwa anda sedang menjual atau menyewakan sebuah properti! Urusan orang tidak jadi beli atau dicuekin, itu soal lain. Toh tidak ada orang yang akan menghukum anda karena berjualan rumah atau apartemen sendiri.
Baca sampai di sini pun mungkin anda sudah merasa berat atau ribet. Ya benar, jual rumah, tanah dan apartemen itu benar-benar ribet. Nanti anda akan alami sendiri karena kami sudah mengalaminya berkali-kali. Makanya tetap bersama kami di sini dan itulah tujuan kami mendirikan website cari jual beli properti satu ini.
Pasang Spanduk atau Pasang Plang
Kalau anda tipe pemalu, malu-malu tapi mau, kurang pergaulan (kuper), kurang relasi atau tipe malas bicara, cara sederhananya adalah misalnya memasang plang, poster atau spanduk di depan bangunan atau lahan kavling tersebut. Jangan lupa cantumkan nomor ponsel atau nomor kontak anda di spanduk atau plang tersebut. Pastikan tulisannya jelas terbaca dan memiliki warna kontras. Terutama jika lokasi bangunan/tanah berada agak jauh ke dalam dari tepi jalan raya atau agak ke pojok. Supaya orang yang berlalu lalang mengendarai mobil, motor, becak masih bisa membacanya. Terutama nomor telepon yang tercantum harus lebih besar dan lebih jelas.
Begitu ada yang lewat lalu membaca dan mengetahui properti tersebut sedang dijual/disewakan, bisa-bisa salah satunya adalah peminat serius atau pembeli potensial. Kita tidak bakalan tahu dari mana dan siapa pembeli atau penyewanya. Orang yang kita pikir bakalan beli kadang justru tidak jadi beli. Orang yang kita pikir tidak bakalan sewa malah justru jadi penyewa setia bertahun-tahun sampai akhirnya membeli rumah atau apartemen yang kita sewa tersebut. Dengan memasang plang/spanduk otomatis mereka akan menghubungi anda dan peluang terjual semakin besar, bukankah begitu? Atau setidaknya ada agen-agen properti yang mengetahuinya lalu menghubungi anda untuk membantu dalam mencari pembeli atau penyewa.
Tetapi anda harus sadar bahwa model promosi plang atau spanduk ada keterbatasannya. Pertama, spanduk atau plang suatu hari harus diganti entah karena rusak, luntur, robek, sobek, jamuran, dicopot orang jahil, dipilox tangan iseng, dst. Jadi butuh biaya tambahan karena faktor masa pakai. Manusia saja bisa tua dan mati, apalagi spanduk. Paling bertahan 1 tahun setelah itu mulai pudar bahkan hancur. Harus dibuatkan yang baru dan dipasang ulang jika masih belum laku.
Kedua, kurang efektif karena hanya bisa diketahui oleh orang-orang yang melewati depan bangunan tersebut. Bagaimana jika letak atau posisi rumah dan tanah berada di dalam gang, di jalan buntu, di pojok tikungan yang memang jarang dilewati orang dan tidak bisa dilalui kendaraan? Terutama unit-unit apartemen sudah pasti tidak bisa dikunjungi orang karena akses yang terbatas. Mau tulisannya "RUMAH INI DIJUAL MURAH" atau "APARTEMEN INI DISEWAKAN HARGA SUKA-SUKA" segede gaban sekalipun. Siapa yang bakal nemu dan bertransaksi? Apartemen jelas tidak memungkinkan pakai spanduk atau plang.
Tetapi tetap harus anda lakukan! Karena inilah cara yang paling mudah dan murah!
Kurang Promosi atau Tidak Beriklan
Sekarang bukan cuma pabrik yang memproduksi barang yang harus memakai iklan supaya laris seperti iklan-iklan di tv. Memasarkan properti atau mencari properti pun sekarang lebih cepat jika pasang iklan. Makanya ada yang kita kenal "want to sell" (WTS), "want to buy" (WTB), "want to rent" (WTR), dst. Dunia bisnis sudah berubah sedemikian rupa di era digitalisasi.
Rata-rata rumah, ruko dan apartemen tidak segera laku karena kurangnya promosi. Pemiliknya pasif dan berharap tiba-tiba ada orang datang melihat dan membeli. Seperti kami katakan di atas, jika lokasinya terlalu sulit ditemukan dan dijangkau, boro-boro dibeli. Mereka saja tidak menemukannya! Jika anda memasang plang atau spanduk tetapi tidak ada satu pun agen properti yang menghubungi anda, maka percayalah properti tersebut akan sulit terjual. Logikanya: agen properti adalah profesi yang paling gesit mencari dan mendata semua unit properti tetapi punya anda tidak terdata. Luaarrr biasa!
Promosi mulut ke mulut sangat terbatas seperti yang kami jelaskan di atas. Anda butuh media promosi atau media iklan. Ada banyak sekali dan tinggal pilih mana yang sekiranya cocok, dimungkinkan, layak dan efektif:
- Iklan koboi jalanan memanfaatkan pohon tak berdosa, tiang listrik, tembok atau pagar rumah orang atau tong sampah umum. Bisa anda lakukan. Cetak brosur biasanya berbahan kertas lalu tempelkan atau pakukan di sana. Risikonya dikejar satpol PP, dimarah-marahin orang yang tidak mengizinkannya. Juga butuh tenaga untuk melakukannya! Ribet, repot dan sangat tidak dianjurkan.
- Cetak brosur lalu bagi-bagikan ke orang yang dijumpai di mana saja. Atau selipkan di depan kaca mobil yang terparkir. Murah meriah tetapi biasanya diambil orang, dilihat sekilas dan akhirnya masuk tong sampah. Syukur-syukur tidak dibuang ke jalanan sehingga menambah sampah dan akhirnya ditegur pak satpam atau petugas kebersihan. Masih boleh dicoba trik ini tetapi biasanya menghabiskan banyak waktu, uang dan tenaga. Kalau menggunakan jasa sebar brosur tambah biaya lagi. Oya brosur harus didesain yang menarik ya.
- Gunakan media iklan cetak konvesional seperti koran, tabloid dan majalah. Mudah tetapi tidak murah-murah amat biayanya. Jeleknya: iklan hanya tayang satu hari sesuai tanggal terbitnya. Lagian siapa sih yang masih baca koran dan majalah cetak di era digital? Beda dengan era 1980-1990-an di mana iklan jenis ini yang paling efektif dan sangat dianjurkan bahkan satu-satunya sebelum dibantai oleh iklan digital (digital ads).
- Kontak agen properti terdekat atau di sekitar anda. Mereka bisa bantu anda mempromosikan atau menjual unit properti anda. Tanpa biaya sama sekali dan gratis! Hanya saja anda harus memberikan fee komisi penjualan ketika unit properti tersebut laku. Besarnya fee sekitar 2% - 5% tergantung besar nilai transaksi dan apakah jual atau sewa. Hanya saja tidak semua agen properti itu cekatan, aktif dan inisiatif. Kalau hanya menampung data tetapi tidak berjualan sama saja bohong. Tidak bakalan laku juga! Cari agen yang kreatif dan benar-benar profesional.
- Gunakan sosial media anda seperti Instagram (IG), Facebook (FB), Tiktok, Youtube untuk berpromosi. Buat videonya, unggah fotonya, beritahu orang atau fans anda bahwa anda sedang menjual atau menyewakan sebuah rumah atau apartemen. Cuma berhati-hatilah karena di dunia online banyak kawanan penipu terutama di Facebook. Kami sudah memperingatkan anda!
- Gunakan website iklan jual beli atau iklan baris. Ada yang gratis, ada juga yang berbayar. Pilih yang gratis jika ingin gratis. Tetapi jika pilih yang gratis biasanya iklan anda akan hanyut tertimbun dan tidak akan ditemukan orang dari ratusan juta iklan setiap hari. Gunakan yang berbayar supaya iklan anda selalu nongol di posisi terdepan.
- Gunakan website promosi jual beli properti. Ada banyak sekali mulai dari yang gratis, ada juga yang berbayar. Sama seperti website iklan baris, kalau yang gratis juga akan cepat hanyut tertimbun iklan-iklan lainnya sehingga tidak akan pernah ditemukan orang. Meski demikian saran kami utamakan jenis promosi online karena tidak akan pernah lekang oleh waktu dan kondisi.
Minimal anda harus lebih gencar memberi tahu orang bahwa properti anda sedang dijual atau disewakan. Semua cara yang kami ceritakan di atas mesti anda coba sesuai dengan kemampuan dan kondisi anda. Jika memilih media promosi online, target pembeli atau penyewa bukan hanya orang di sekitar lokasi bangunan berada tetapi bahkan bisa dari luar kota, luar daerah, luar pulau bahkan luar negeri. Karena internet menjangkau semuanya! Terkadang pembeli atau penyewa potensial justru berapa di luar kota bahkan luar pulau. Contoh misalnya tahun depan anaknya bakalan kuliah di Jakarta atau Surabaya. Nah, bisa saja orang tuanya mencari sebuah unit apartemen untuk anak-anak mereka, bukan? Segera bertindak dan jangan tunggu-tunggu lagi!
Kondisi Ekonomi Lagi Lesu
Faktor ketiga properti susah terjual atau tersewakan bisa karena faktor ekonomi. Kondisi ekonomi global yang tidak menentu bisa berdampak pada kondisi ekonomi secara nasional. Sehingga daya beli masyarakat melemah dan lesu. Efeknya investor properti pun semakin berhati-hati dan lebih selektif dalam berburu properti. Jika ini terjadi maka adalah wajar dan harus sabar menunggu sampai semuanya menjadi normal. Namun jika kondisi ekonomi lagi baik-baik saja atau malah ramai, punya orang sudah laku sementara punya anda belum laku, ini yang harus lebih diperhatikan.
Sesekali pasar properti juga bisa naik turun harganya. Memang harga tanah cenderung selalu naik setiap tahun tetapi properti bisa naik turun harganya. Jadi berpikir positif saja jika belum laku mungkin zaman lagi susah sehingga orang belum mau membeli rumah.
Kondisi Fisik Properti Tampak Buruk
Rumah tidak laku juga bisa karena dari pandangan pertama tidak mendapatkan respon atau "feel" yang kuat dari peminat atau calon pembeli. Istilahnya tidak jatuh cinta pada pandangan pertama. Kalau itu rumah baru maka ketika dikunjungi terasa kurang hommy. Inilah alasannya mengapa semua developer kalau open house, rumah contoh selalu diisi penuh perabot dan didandan layaknya rumah siap huni dan berpenghuni. Supaya menarik orang yang datang melihatnya. Sebab kalau cuma dijual kosong melompong tanpa perabot dan dekorasi pasti lebih tidak menarik. Padahal pada saat dibeli ya rumah kosong tanpa isi. Sampai di sini jelas?
Bahkan beberapa orang yang punya indera keenam (anak indigo) bisa mengetahui kondisi "cacat emosi" sebuah rumah atau bangunan. Istilahnya meski terlihat rapi dan indah tetapi masih ada "penunggunya" (baca: hantu). Jadi penting memastikan bangunan benar-benar memberikan kesan maksimal. Rapikan dan buatlah bangunan tersebut benar-benar layak diprioritaskan peminat.
Jika rumah bekas atau ruko siap pakai maka pastikan bersih, lantai tidak kotor, plafon tidak ada yang bocor, tembok tidak ada yang mengelupas catnya dan retak, dst. Yang perlu dicat ulang segera dicat ulang, yang bocor segera diperbaiki, taman yang kotor segera dibersihkan, pohon yang terlalu rimbun di depan rumah segera dirapikan, ilalang yang tumbuh begitu banyak di halaman belakang segera dibersihkan, jika ada kotoran kucing atau kotoran anjing menumpuk dan bau segera dibuang dan dibersihkan, dsb. Anda pasti pahamlah yang begini-begini masa perlu kami ajari lagi? Kalau anda sendiri tidak betah berlama-lama di sana bagaimana berharap orang lain akan betah bahkan membeli menyewanya untuk ditempati bertahun-tahun sampai mati? Logikanya begitu Bos!
Jika itu adalah tanah kosong maka pastikan juga bersih dan tidak tampak menakutkan dengan pohon-pohon besar, terutama pohon beringin, pohon keres (kersen), dst. Juga perlu dipagari supaya tampak terawat dan terjaga, tidak seperti tanah sengketa atau bermasalah. Jangan biarkan properti tersebut tampak menakutkan seolah-olah sarang kuntilanak atau genduruwo. Buatlah semuanya tampak memang meyakinkan dan layak untuk disewa atau dibeli orang terlepas apapun itu tujuan dibeli atau disewa pada akhirnya.
Fasilitas Properti Kurang
Beberapa rumah dan apartemen susah laku karena memang fasilitasnya kurang. Kalau itu adalah unit perumahan maka boleh dibilang fasilitas perumahan tersebut kurang lengkap seperti akses lebar jalan, tempat ibadah, taman bermain, sarana olahraga, air bersih, pembuangan sampah, sekolah, pasar, transportasi umum, pertokoan, mal, dst. Termasuk juga soal keamanan dan penjagaan. Bagaimana bisa cepat laku? Jadi penting juga ketika membeli rumah, ruko atau bangunan apapun itu memastikan fasilitas-fasilitas seperti ini tersedia. Supaya ketika hendak dijual/disewakan kembali akan cepat terserap pasar.
Kabar baiknya adalah kawasan perumahan yang dibangun oleh Grup Ciputra biasanya memiliki akses jalan dan lokasi yang strategis. Juga memiliki fasilitas yang lebih dari memadai dibandingkan developer perusahaan lainnya. Jadi sudah benar membeli rumah dan apartemen sebagai investasi. Mungkin faktor-faktor lainnya yang lebih menentukan kalau belum laris juga.
Harga Jual/Sewa Kemahalan
Berhubung ada banyak orang yang juga ikut menjual unit properti mereka maka penting juga memperhatikan harga jual atau harga sewa. Jika unit anda tidak memiliki kelebihan dari unit orang lain, saran kami jangan menetapkan harga jual atau harga sewa yang lebih tinggi dari orang lain. Banyak properti tidak laris terjual atau tersewakan karena harganya kemahalan. Apalagi ketika harga properti sedang jatuh dan ekonomi sedang lesu.
Cara untuk mencari tahu harga pesaing ya dengan berpura-pura menjadi pembeli dan menghubungi nomor telepon yang ada. Atau bisa juga lewat agen properti atau melihat iklan daringnya. Namun harus juga dilihat foto atau video rumahnya agar dapat perbandingan yang sepadan.
Belum Menggunakan Jasa Pemasaran Agen Properti
Agen properti juga harus digunakan atau dilibatkan jika ingin cepat laku. Mengapa? Karena agen properti kerjanya adalah membantu memasarkan unit-unit properti. Agen properti punya banyak jaringan pemasaran yaitu agen-agen mereka yang berhubungan dengan banyak orang di seluruh kota di Indonesia. Mereka hidup dari pendapatan fee transaksi yang berhasil dieksekusi. Semua agen properti bisa anda dekati mulai dari agen properti individual independen atau agen properti resmi profesional broker ternama. Sebut saja misalnya Brighton, Ray White, Century 21, dst. Pilih salah satu atau semuanya yang menurut anda bisa membantu anda. Apakah semakin banyak semakin baik? Bisa ya, bisa juga tidak! Akan kita bahas nanti.
Menggunakan jasa agen properti itu gratis. Jadi sungguh konyol jika gratis saja anda tidak mau. Agen properti hanya dibayar jika transaksi jual beli atau sewa atas unit anda berhasil. Besarnya fee biasanya antara 2% - 5% tergantung aturan resmi atau negosiasi ulang. Semakin mahal unit properti anda maka semakin bisa negosiasi. Tapi setidaknya paling kecil adalah 2% untuk jual beli. Jangan pelit soal fee ini karena agen properti bisa membantu anda.
Kurang Berdoa!
Terlihat konyol, tidak logis dan mungkin anda tersenyum. Kalau sudah maksimal namun tidak laku-laku juga apa yang bisa dilakukan selain banyak berdoa? 😀 Jadi banyaklah berdoa dan bila perlu meminta pendeta, pastor, ustadz, kyai atau biksu membantu dalam doa. Bahkan ada yang sengaja menyewakan rumah atau bangunan tersebut untuk kegiatan ibadah gereja, kegiatan sosial, tempat mengaji sekian tahun akhirnya laku juga. Kadang yang membelinya justru jemaat gereja setempat, teman ngaji, teman arisan, dst. Karena mereka merasa sudah cocok dan ingin membantu. Jurus yang cukup brilian, bukan? Cobalah melakukan hal serupa jika memang belum laku terkecuali anda sudah kepepet membutuhkan uang ya apa boleh buat?
Rumahcitraland.com adalah media promosi online yang tepat untuk urusan cari jual beli sewa properti di kawasan Citraland. Biayanya juga sangatlah murah hanya sebesar memperpanjang domain setahun Rp 300.000. Bagaimana?
